Pour de nombreux acheteurs de maison, le grattage d'un acompte prend des années à perdre un sou. Mais pas pour tout le monde. De nombreux acheteurs ont une part importante de la monnaie provenant de la vente d'une maison précédente, d'un héritage ou de gains d'investissement.
Pour ceux qui se trouvent dans cette situation enviable, la question est : quelle est la meilleure façon d'investir cet argent ? Le mettre dans la nouvelle maison grâce à un acompte important ? Ou faire le plus petit acompte requis et investir l'argent d'une autre manière ?
La réponse dépend des compétences d'investissement du ménage, de son horizon temporel et de son appétit pour le risque . Et la réponse pourrait changer en fonction des perspectives des marchés immobiliers et financiers.
Néanmoins, quelques considérations de base peuvent faciliter la décision.
[Voir : 11 des meilleurs fonds à revenu fixe à acheter.]
À mesure que la crise du logement recule, de plus en plus de prêteurs accepteront un acompte de 10 %, 5 % ou même moins. Mais Richard Airey, un agent de crédit chez First Financial Mortgage à Portland, Maine, dit qu'il y a des raisons pratiques de mettre au moins 20 pour cent.
« En supposant que l'emprunteur ait le choix de verser un acompte important en raison d'investissements ou de capitaux propres retirés d'une maison précédente, la règle empirique est qu'un acompte de 20 % sur un prêt conventionnel entraîne le taux d'intérêt le plus bas et le plus bas. frais de clôture », dit-il. "Cela élimine également le besoin d'une assurance hypothécaire privée coûteuse."
La sagesse courante veut que mettre de l'argent dans une maison, par le biais d'un acompte important, de paiements de capital supplémentaires ou d'améliorations, n'a de sens en termes purement financiers que si le retour sur cet investissement dans la maison dépasse ce qui peut être gagné dans une alternative comme le marché boursier. Si les actions augmentent de 10 % par an et que la valeur de la maison n'augmente que de 3 %, les actions pourraient être un meilleur pari.
Mais il n'est pas si facile de mesurer le retour sur l'argent investi dans la maison. Cet investissement rapporte en effet des intérêts en évitant les intérêts sur un prêt. Mettre 20 000 $ supplémentaires dans un acompte ou des paiements de capital supplémentaires sur le prêt permet à l'emprunteur d'éviter les frais d'intérêt sur 20 000 $ qui pourraient être ajoutés à l'hypothèque. Donc, si l'hypothèque facture 4 pour cent, cet argent mis dans la maison "gagne" 4 pour cent.
Les actions offrent souvent des rendements plus importants. Mais les actions sont risquées, tandis que les liquidités utilisées pour réduire les frais d'intérêt obtiennent un rendement garanti égal au taux du prêt. Il est donc peut-être plus logique de comparer le rendement du pays avec celui d'une option avec des garanties similaires, comme l'épargne bancaire ou le rendement des obligations du Trésor américain. Selon cette norme, gagner 4% sur l'argent investi dans la maison semble assez bon.
Bien sûr, la conclusion pourrait sembler différente dans les années à venir avec des taux de prêt différents et des rendements plus élevés sur les titres à revenu fixe, ou un marché boursier en plein essor. Si vous pouviez gagner 6 % sur un bon du Trésor ou 20 % sur une action dans cinq ans, vous pourriez vous en vouloir pour avoir enfermé cet argent chez vous.
Votre maison est-elle vraiment un bon investissement ?
Derek Hagen, fondateur de Fireside Financial à Minneapolis, suggère aux propriétaires de considérer leur confort avec diverses approches d'investissement, car utiliser un petit acompte pour libérer de l'argent pour investir signifie vraiment emprunter pour investir.
"Quiconque pense qu'il devrait faire un acompte plus petit uniquement parce qu'il veut investir la différence devrait se demander s'il contracterait un emprunt et investirait cet argent en bourse - appelé effet de levier", a déclaré Hagen. "S'ils n'exploitaient pas le marché, ils devraient verser un acompte plus important."
[Voir : 9 façons d'investir en Amérique avec des fonds obligataires.]
Bien que mettre plus de fonds puisse permettre à l'emprunteur de bénéficier d'un taux de prêt inférieur et d'autres économies, le propriétaire ne devrait pas opter pour un acompte important s'il en laisse trop peu pour les urgences, explique Matt Hackett, directeur des opérations chez Equity Now, un prêteur en ligne.
"Il est certainement important d'avoir un fonds d'urgence, et conclure un achat de maison sans réserves est une position précaire, compte tenu de la probabilité que quelque chose se passe mal - un réfrigérateur ou un chauffe-eau tombe en panne", dit-il.
Pour de nombreux propriétaires, une autre considération est la façon dont l'argent investi dans la maison augmentera en raison de la hausse des prix des maisons. Il s'agit d'une idée fausse, car la maison gagnera ou perdra le même montant, que le propriétaire verse une mise de fonds importante ou petite.
En fait, de nombreux propriétaires estiment que les mathématiques favorisent le petit acompte. Si vous déposez 10 pour cent et que la valeur de la maison augmente de 10 pour cent, votre valeur nette est doublée. Mettez 20 pour cent de moins et il n'augmente que de 50 pour cent, bien que le gain soit le même en termes de dollars. La mise de fonds plus petite vous permet également d'investir l'épargne d'une autre manière, ce qui augmente le gain. Mais si la maison perd 10 %, l'acompte de 10 % est annulé.
Les experts disent que c'est une erreur de supposer que la croissance des capitaux propres équivaut au retour sur investissement. L'équité est simplement la différence entre la valeur de la propriété et la dette. Bien qu'il augmente à mesure que la valeur de la maison augmente, il augmente également à mesure que le propriétaire rembourse la dette, ce qui ne fait que déplacer de l'argent d'une poche à une autre.
Les experts exhortent les acheteurs de maison et les emprunteurs à prendre également en compte d'autres caractéristiques de leurs options d'investissement, telles que la liquidité ou la possibilité d'encaisser lorsque les conditions changent ou que vous avez besoin d'argent. Avec une action, une obligation ou un fonds commun de placement, quelques clics de souris suffisent pour obtenir de l'argent ou passer à un investissement plus prometteur. Pour retirer de l'argent d'une maison, il faut vendre ou contracter une nouvelle hypothèque ou une hypothèque inversée. Cela peut prendre des semaines ou des mois et entraîner de nombreuses dépenses.
Enfin, les experts notent que mettre de l'argent dans une maison n'est pas seulement une question purement financière. Un ménage dont les revenus sont incertains peut opter pour une mise de fonds importante afin de minimiser les versements hypothécaires mensuels pour une tranquillité d'esprit. Et le propriétaire qui approche de la retraite pourrait bien préférer investir de l'argent supplémentaire dans la maison pour entrer à la retraite sans dettes.
[Voir : Les meilleurs ETF que les retraités peuvent acheter.]
De nombreux experts suggèrent qu'il est préférable de considérer la maison comme une maison plutôt que comme un investissement . Après tout, les gains réalisés sur une maison seront probablement utilisés pour acheter la suivante, de toute façon. La valeur nette de la maison n'est pas de l'argent dans votre poche jusqu'à ce que vous réduisiez vos effectifs.
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